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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

国是说法丨太离谱，人活得好好的，却被网络“祭奠”4.3万次！谁该负责？******

　　文/赵斌

　　“人好好活着，却被人在网络平台祭奠，这不膈应人吗？”

　　厦门市思明区人民法院微信公众号近日发表文章，披露了这样一个案例：厦门女孩璐璐好好过着日子，却莫名其妙被他人在某网络祭奠平台祭奠4.3万次，法院认为“平台应承担侵权责任”。

　　其实，网络祭奠并不鲜见。记者在“企查查”搜索“网络祭奠”关键字，显示结果共103个。经查询了解，部分祭奠平台通过微信认证即可申请“纪念堂”，登记电话号码等信息后可以随意填写被祭奠人姓名、生殁日期、生平以及上传逝者照片，并不需要核验死亡证明以及申请人与被祭奠人的关系。

　　针对这种现象，接受中新社国是直通车采访的业内人士认为，相关平台有因未尽到审核责任而受民事追责甚至相关处罚的可能。

　　活人被“祭奠”有违网络祭祀初衷

　　厦门市思明区人民法院相关文章显示，璐璐的朋友偶然间发现，安息网络祭祀平台(化名)内设有“厦门美丽女孩璐璐纪念馆”，该馆建立于2016年1月，6年来访问量达4.3万余人次。

　　网页上详细记载了璐璐的“生平”，包括出生日期、籍贯、悼词，“2010年1月某天晚上离校后失踪，过了好几天才在海里发现她面目全非的尸体，愿在天堂安息”。纪念馆设有灵堂、网上墓园等动画背景，都放着璐璐的头像，另外还设有“音容笑貌”模块，发布了10张璐璐的生活照。这些照片均是璐璐发布在个人社交平台的生活照。

　　璐璐认为，安息网络祭祀平台侵害其肖像权、名誉权，要求平台承担侵权责任。安息网络祭祀平台也确认这些情况属实，但因该纪念馆设立于多年前，当时还未实行实名制登记，所以目前只能找到设立用户的IP地址及昵称、登录名，无法提供其真实姓名、地址、电话等信息。

　　厦门市思明区人民法院称，“网络祭扫推动了绿色、健康、文明的祭祀方式，但在网络平台实际的运营过程中，由于监管不严、利益驱使，导致乱象丛生，有违网络祭祀的初衷。”

　　活人被“祭奠”，如何维权？

　　厦门市思明区人民法院认为，网络用户、网络服务提供者利用网络侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。网络平台并非法外之地，公民在从事网络操作过程中，不得利用网络平台侵害他人民事权益。

　　与此同时，网络服务提供者应履行严格审查义务，防止网络用户利用网络平台实施侵权行为。网络服务提供者知道或者应当知道网络用户利用其网络服务侵害他人民事权益，未采取必要措施的，与该网络用户承担连带责任。

　　法院认为，本案中，安息网络祭奠平台应对其用户设立纪念馆进行严格审核，但平台并未严格审查被纪念者璐璐的信息、未严格落实注册用户实名认证，导致实际侵权人认定难，依法应承担侵权责任。

　　那么在遇到类似不法侵害时，有可能主张到哪些赔偿？

　　北京市京师律师事务所合伙人、律师张明解释说，赔偿一般包括直接财产损失和精神损失，安息网络祭祀平台侵权行为给璐璐造成的损害主要体现在精神损害方面。民事损害范围及金额大小的认定，通常以侵权所造成的损失为限。精神损害赔偿由于比较抽象，司法实践中通常根据侵权行为的目的、方式、场合，侵权行为所造成的后果，侵权人的获利情况等因素，由人民法院综合确定。

　　为了有效维护个人合法权益并获取应有赔偿，应怎样取得、保留相关证据？

　　张明说，侵权案件证据方面，需要围绕侵权主体、侵权行为、因果关系以及损害结果等方面进行组织。本案中，锁定侵权主体的证据需要查询并保留网络祭奠平台的备案主体名称等信息；侵权行为以及因果关系方面主要是网站平台上关于璐璐的所有网页内容与信息；损害结果需要从侵权行为的目的、方式、场合，侵权行为所造成的后果，侵权人获利情况等方面展开。

　　张明提醒，来自网络的证据属于电子数据，此类证据具有“易于变造性”，极易遭到被篡改、删除等破坏，被侵权人应第一时间采用公证、数据鉴定等方式对其予以固定。

　　“这类行为有构成‘侮辱罪’或‘诽谤罪’而承担刑事责任的可能性。”首都师范大学法律系教授肖怡在接受中新社国是直通车采访时认为，把活人信息发布到网络上供人公开“祭奠”，可能因捏造他人死亡的虚假信息并加以散布而涉嫌构成“诽谤”；如果还通过描述死因或者生平信息来公开羞辱被害人，诋毁被害人的人格，还具有“侮辱”的性质。根据转发、点击超过5000次，给被害人带来经济损失、精神损害等不良后果的严重情节，最终有构成“侮辱罪”和“诽谤罪”想象竞合最终从一重罪认定的刑事风险。

　　业内人士：祭祀平台乱象影响行业发展

　　线上祭祀这一“新殡葬”形式因部分平台存在种种问题而遭到诟病。在互联网殡葬服务平台“一空网”创始人、首席执行官马雷看来，相关平台受利益驱动而故意放松信息审核，不仅会给自身带来巨大风险，也将影响行业健康发展。

　　马雷认为，当前线上祭祀平台审批与普通网站设立没有区别，加强监管甚至立法迫在眉睫。建议有关方面加大网络不良信息举报平台宣传力度，并要求相关运营平台必须将中央网信办(国家互联网信息办公室)违法和不良信息举报中心设立的“12377”免费举报电话、举报网站、举报邮箱等入口链接及相关信息置于醒目位置。

　　事实上，官方已注意到这一点。民政部此前召开的2022年清明节祭扫工作电视电话会议强调，提供网络祭扫服务的平台、公众号、网站，各地要加强评价监督，对违法违规者，要及时会同网信部门予以查处。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）